Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Содержание

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную — Юридические советы

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Другими словами, рыночная оценка более точная и поэтому используется в документах по сделкам с недвижимостью.

Если участники сделки прибегают к услугам независимого оценщика, то граждане могут рассчитывать на подробный и качественный учет всех интересующих их подробностей.

Когда кадастровая оценка выше рыночной На практике встречаются случаи, когда кадастр показывает стоимость выше, чем свободная цена. Такое возможно при наличии некоторых факторов и характеристик объекта.

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной в сторону увеличения возможны, если речь идет о новостройке и жилье повышенной комфортности. Если специалисты составляли кадастр новой квартиры, то потребуется учесть все вложения в строительство дома, современные материалы и комплектующие.

Внимание

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта.

К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» — то есть максимально объективно.

А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности. «Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, — поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». — Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость,
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
  • оформление права наследования на жилье,
  • определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
  • оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года). Различия и взаимосвязь Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу: (проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула: (фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра. Пример М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья? Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов. Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений.

В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.

Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Читайте также  Как самому рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Важно

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке. Положениями п. 2 ст.

5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться. При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Источник: http://tk-advokat.ru/2018/04/19/mozhet-li-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-prevyshat-zastrojshhika/

Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся друг к другу?

Ответ на вопрос: «Сколько стоит эта квартира?» — не всегда может быть однозначным. Фокус в том, что именно вопрошающий хочет узнать.

У недвижимости много видов стоимости: первоначальная, остаточная, кадастровая, инвентаризационная, а также балансовая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная, и т. д.

Сегодня, мы расскажем: что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся? Рассмотрим, что они собой представляют, где используется каждая из них, как и кто их исчисляет.

Всё познаётся в сравнении

Вы заметили, что когда сравниваешь какие-то вещи между собой, легче составить понятие о них? Сейчас мы этим и займёмся. Сравним кадастровую и рыночную оценку квартиры по разным критериям.

Определения стоимостей объекта недвижимости

  • Рыночная стоимость — это максимально вероятная цена, определённая на текущий момент времени специальными методами оценки, по которой жилое помещение может быть продано в разумный для недвижимости срок. Это индивидуальная цена конкретной квартиры, учитывающая все её параметры.
  • Кадастровая – это стоимость квартиры, рассчитанная по установленной государством методике, исходя из удельной цены одного квадратного метра по однородным объектам. Это стоимость любой из квартир в одном районе, имеющих равные физические характеристики, без учёта их индивидуальных особенностей.

Разница в целях

Отличия в формулировке и трактовке понятий связаны с разным предназначением каждой из этих стоимостных характеристик.

Главными целями определения рыночной стоимости являются:

  • Определение реальной цены жилья для его продажи;
  • Оценка недвижимости для ипотеки в качестве залога;
  • Страхование объекта;
  • Раздел имущества между наследниками или между супругами при разводе;
  • Определение денежного размера доли в общей собственности и т. д.

Источник: https://lawsymphony.com/mozhet-li-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-prevyshat-rynochnuyu/

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.
Читайте также  Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную — Юридические подборки БСР-групп

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной

Заключая сделку по недвижимости, стороны ставят подпись под документом при полном согласии с условиями договора. Если цена не устроит покупателя, то сделка не состоится. В первую очередь учитывается дата постройки здания, комфортность объекта и район расположения. Имеет значение этаж квартиры, наличие лифта и внутренний ремонт. Многие факторы значительно влияют на рыночную стоимость, которую запрашивает продавец.

Важно, что при обнаружении завышенной кадастровой оценки в течение 6 месяцев можно напрямую обратиться в Росреестр. Собственник должен написать соответствующее заявление и оспорить внесенную в реестр оценку. Доказательством правомерности позиции заявителя служит акт независимой экспертизы. В случае отказа и после получения официального ответа с представленной мотивацией, можно подавать исковое заявление в суд.

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Сделки с недвижимостью — можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости

В Российской Федерации налог при продаже квартиры равен 13%, при этом государство дает возможность не платить налоги при продаже жилья с суммы равной одному миллиону рублей. За таким налоговым вычетом собственник должен обращаться самостоятельно в налоговые органы. Правительство делать вычет без обращения не будет.

Предположим, покупатель заплатил еще какую-то часть суммы неофициально, чтобы избежать повышения налогового бремени. Неофициальная доплата, которая нигде не была зафиксирована и не фигурирует в документах, может быть возвращена только по доброй воле старого владельца недвижимости.

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Любая недвижимость может быть оценена разными видами стоимости, причем одни из них используются для определения, по какой цене оптимально продать квартиру или дом, а с помощью других производится расчет налога на имущество. Поэтому каждый собственник должен хорошо разбираться в том, какая именно стоимость должна им учитываться для тех или иных целей.

  • приобретение или продажа объектов;
  • изъятие недвижимости государственными органами на законных основаниях;
  • передача квартиры или дома в залог;
  • оформление ипотеки;
  • банкротство человека, при котором его имущество подлежит реализации для погашения долгов;
  • оформление каких-либо безвозмездных контрактов, на основании которых имущество переходит без платы третьим лицам;
  • расчет вклада в уставный капитал;
  • принятие разных управленческих решений.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Стоимость квартиры: может ли кадастровая превышать рыночную

  • изъятия квартиры для нужд государства;
  • установления правоотношений по залогу или ипотеке;
  • покупки или продажи недвижимого объекта;
  • при банкротстве заемщика;
  • для осуществления безвозмездных сделок;
  • установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
  • принятия решений, касающихся управленческой деятельности.
Читайте также  Как узнать кадастровую оценку квартиры?

Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Качество ремонта, удобство планировки и другие индивидуальные особенности квартиры пока не учитываются при классификации объектов. По словам экспертов, это бы заняло слишком много времени. Однако есть вероятность, что в будущем кадастровая стоимость станет корректироваться в каждом конкретном случае.

Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.

Источник: http://russianjurist.ru/avto/esli-kadastrovaya-stoimost-nizhe-rynochnoj

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена?

В 2015 году собственникам стало известно, что их жилплощадь, кроме рыночной стоимости, ещё имеет и кадастровую. С этого момента она очень всех волнует в связи с тем, что основу налога на имущество составляют сведения кадастра.

То есть налог на имущество граждан привязывается к стоимости квартиры, указанной в данных кадастра. На переход к новому способу налогообложения отведено пять лет. Рассмотрим как в 2018 году можно оспорить кадастровую стоимость квартиры, куда обратиться и какие документы предоставить.

Что такое кадастровая стоимость?

Независимые оценщики рассчитывают кадастровую стоимость квартиры при проведении государственной кадастровой оценки. Она зависит от нескольких критериев:

  • местоположения квартиры;
  • года постройки;
  • общей площади недвижимости;
  • материала строения.

Стоимость устанавливается приблизительная, она может падать до половины реальной стоимости жилища.

Переход к новому принципу вычисления налога на недвижимые объекты займёт пятилетний период. Каждый год его сумма будет повышаться примерно на двадцать процентов.

Источник: https://rusbsr18.com/mozhet-li-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-prevyshat-rynochnuyu/

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой.

Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Источник: https://vsarov.ru/2018/09/mozhet-li-kadastrovaja-stoimost-byt-vyshe-rynochnojj/